温州房地产价格走势探索
高三（8） 陈宸 林立 严旭影、周一玮、潘莉莉、叶维国、黄暖、黄长爱等
温州炒房团的炒房行为引发了国家颁布了新的法规,杭州、上海、北京等地，因为温州炒房团的介入，均采取了一系列的措施与对策。温州房价居高不下，对温州经济有什么影响？作为生活在温州市区的我们常常思考这一问题。暑假期间，我们组织了“温州房地产价格走势探索”小组，“走进网络”“走进市场”“走进政府”“走进百姓”“走进专家”“走进经营者”“走进消费者”，对温州房地产趋势有了较完整的认识，总结如下，为各行各业提供借鉴。
一、网络告诉我们“总体状况”：我们通过网络了解到，目前我市房地产市场的基本情况是：低价房仍然是购房主力，但约占25.6%购房者开始向中、高价发起冲击。并对环境、房型、设施、交通、物业管理等方面提出了更高要求。
二、市场告诉我们“温州房地产市场现状”：我们通过对本校青年教师、总务付校长、外来务工者、民营企业领导、房屋介绍所人员、房管局有关领导问卷调查得知以下情况：
（一）价格状况
温州房价一路飙升，普遍上扬25%左右，这与温州有独特的经济格局有关。温州模式决定了温州的私人企业主多，经济实力雄厚，资金充裕。而在多数人眼中，衣食住行样样不能少，当衣食问题解决，住不可避免地被提到日程上来。过去民间就有买金买银，买地买房之说，在温州人的投资观念中对房地产投资似乎情有独钟，一但条件成熟便会显身手。国家去年也出台了不少促进房地产市场发展的新举措：如降低利息、征收利息税、延长按揭贷款年限、降低贷款利率等等刺激了一大批急需房屋或改善住房的人一起涌进房市，而炒房者也趁机介入。所以温州房价上扬势在必然，在这一点上是合理的。但随着国家宏观调控，温州房价渐趋稳定。
（二）供求状况及其原因
首先，分析温州房市已出售的商品房。这其中有5～8%是房开公司部分股东认购的，据说房开股东每人少者一套，多者四五套，他们先付定金，等待时机直接转手倒卖。而更大比例的，则是被另一些房产炒家购走，投资者将手中的房产低进高出，倒来倒去，而实际的消费者却买不起。从下吕浦、新城、黄龙等几个住宅区的入住情况可见一斑。
其次，再看温州市民的消费心理。温州人的心理总体上是买涨不买跌。某房产价格降低，人们会怀疑房屋质量或别的出了什么问题，但反之，会认为它是好货、抢手货。卖家往往利用这种心理不停地调高房产的价格，以吸引顾客。但这样做不能超过客户的心理承受范围。当房价过高，超过了他们的承受心理，消费者便会驻足观望，静观其变。房产消费心理在经历了一段时间的动荡与焦躁不安后正在逐渐走向成熟。过去由于住房的紧缺，房源稀少，使得一大批消费者加入了盲目购房的行列，但随着房源的增多，大量期房竣工，消费者有了更多的挑选余地，便不会象已往那样如饥似渴。
（三）面积与套形
温州房地产开发住宅面积变化之快称得上全国少有。调查表明，现阶段居民对两居室、三居室的需求最大，占96%，一般以120-130平方的三室两厅为主，并在向着150-170平方的四室两厅方向发展。但这个96%的真实性值得思考，其实这个96%有一定泡沫楼市的成份。从经济收入计算温州有实际支付能力买得起大套型的人并不很多，大套型走俏一方面反映了人民生活水平的提高，另一方面却是炒家炒作及消费者自尊心、虚荣心作怪的结果。温州人有一种争强好胜的心理，凡事喜欢跟、喜欢比，别人能做到的，我也能做到；别人能拥有的，我想方设法也要拥有。哪怕四处借也要得到大套型；明明买不起的，讲起住房计划也是一脸认真。
再看套内设计。过去开发的住宅，推行的是大卧小客的形式，多为直筒式、并列式等，这种设计格局越来越不适合现代人的生活需求。现在人们在改善住宅时往往看重三大、一小、一多 ，即：大客厅、大卫生间、大厨房间、小卧室、多储藏空间。不仅有厨卫厅、贮藏室、书房，还有更衣室、衣帽间、棋牌室，新近又增加了佣人房、阳光房等。并且在布局上要求合理，不仅要提高使用面积系数，而且还要减少交通、辅助面积，以便最大化加以利用。
（四）地段与环境
温州市房产开发地段仍以东向的新城区和江滨路一带为主。据温州大学的一项调查显示，对于具体的地段选择，有38.5%选择在市中心,有24.6%选择了市内住宅小区,选择安居工程的有15.9%,其它地段的有21%。这表明市内仍是居民的首选地段。但首选地段并不意味着首买地段。市中心一带房价高高在上，超过大多数居民的购买力，居民对新城区、火车站、江滨路等地段有较高的认同。
新城区看好的主要原因在于它有一个相当好的居住环境。新城建设了完善的道路、水电、邮电、农贸市场、学校等公建配套项目和基础设施，引进了一大批政府机构落户于此。温州城市的标识--物华天宝也在新城区内。据悉，在新城大道二翼，将有20幢高楼耸立，其密度将超过繁华的人民路。周边环境的繁荣，无疑为居民购房增加了心信。
三、专家告诉我们“温州房地产市场存在的弊端”：我们采访了社会学家、建设集团总工程师，了解了温州的房地产市场存在着以下问题：
（一）市场不够规范
温州房地产市场确实存在着一些不规范的行为，主要表现为未批先售、施工和市场操作不规范等。在上届房展会上，市工商行政管理部门发现房开公司有未批先售现象，并在现场查获了3家房地产开发公司。
（二）市场细分、定位不准
不少房开公司对于前期调研和市场细分十分漠视。一个决策往往是领导人 拍脑袋定下来的，常常造成 一窝蜂现象。现在温州房市上流行高层高级住宅，起初的几家公司销售良好，引得高层住宅纷纷拔地而起，一些公司盲目跟随却没能取得预期的效果。这大概同温州房产中项目公司居多，开发商急功近利有关。
（三）开发商品牌意识不浓
创建有效知名的品牌，可以为企业带来巨大的无形收益。首先，好的品牌使企业在消费者心中建立威信，品牌能够吸引更多的消费者；其次，好的品牌能够提升物业价值，使自己的产品价格比周边相对较高。温州房地产市场上有这样一种现象：提起某某大厦、某某花园，大家都很熟悉，要说它是哪家公司开发的，却怎么也想不来，没有印象。等到下一次又有什么项目推出时，房开公司又会念念不忘地加一句某某项目是本公司曾开发过的，好让人们想起自己是谁。
创造品牌要从产品质量、产品售后服务、企业形象三个方面入手。房产是一种特殊的产品，其价值内涵中服务占至关重要的一项，但多数房产企业只竭力简单地把房产推销出去，而总是忘记了服务价值的同时出售，导致了经营行为打一枪，换一炮状态，严重影响了自身的可持续发展。
四、理性告诉我们“温州房地产市场发展趋势”
总结各界各方需要和有关行家专家的分析，我们认为：
（一）需求潜力：温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十分可观，市场前景应该看好。
根据城市化的要求，我市房地产在数量上有着很大的发展空间，体现了较大的市场需求。从加快温州城市化进程看，市政府确定至2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在的308万增加到413万人，净增人口105万。城市化带来的人口大量向城市（镇）集聚，势必要加快住宅建设，以满足居民基本的生活需要。据测算，今后5年，全市需新增住宅面积2520万平方米，加上300万平方米危旧房屋急需发行这些都为房地产的发展提出发新的更高的要求，也必将为房地产发展注入新的活力。再则1994年前购习住宅还未更新的大约有40%以上家庭需要更新换代。最后看现有家庭的住房面积有28%的还在60平方米以下，60～80平方米的有37.3%，他们随着生活水平的提高将改善居住条件。从以上几点分析，温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十分可观，市场前景应该看好。
（二）温州房产发展趋势：价格将趋缓和、地段选择多样、配套设施要求更多地考虑房产公共配套设施、居住环境普遍提升、智能化和新材料广为应用、置换购房热将兴起。
１、房产价格将趋于缓和。
销售价格看已趋于缓和。究其原因，一是房源增多；二是现在大量需求者大都为工薪阶层，他们的价格承受能力有限；三是温州房价在全国已属较高水平，这城市规模不大相称；四是房屋租金价格的停滞不前。
２、房产地段的选择多样化
目前的房产地段可分为三大类。一是市中心，一般人都认为越繁华、越接近市区的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比较向往的地方，不过也存在着污染大、噪声高、价格昂贵等缺点，；二是城郊结合处，这对于绝大多数的工薪阶层是一个再合适不过的选择，这类地段目前价格不太高，交通也便利，并且随着城市的不断外延，不久的将来便会繁荣起来，升值潜力巨大，所以新城在以后的发展中将越来越受欢迎。三是郊区，这些地段的住宅很受海外归国华侨人士、外地驻温高层人士以及在外的温藉老板欢迎。郊区风景怡人、空气新鲜、价格也较便宜，是休闲养生的好地方。由于温州私营老板数量较多，所以这些地段的房产也将有不错的发展。
３、对房产配套设施的要求。
今后的消费者购房会更多地考虑房产周围的公共配套设施。凡是与学校、农贸市场、医院等相临的房产价格肯定不低。例如：为让孩子受到良好的照顾，温州市市民心目中的好学校附近成了购房的新热点，从而带动其周边房价攀升。
4、居住环境要求普遍提升
具有温州特色的店连屋和楼下市场，楼上住宅似乎已成为温州建筑物的统一脸孔。如今，这一固定模式开始被打破，取而代之的则是将商铺集中于小区的外围或一隅。让山变绿、让水变清也将成为住宅建设的份内任务。绿地偏少的楼盘将吊不起购房者的胃口，而绿化率达到40%以上的住宅区将成为宠爱。住宅的形象也将趋向于美观艺术化，以人为本的设计思路，处处给人以美的享受。
5、智能化和新材料将广为应用。
三表出户、远程抄表、安全防范自动系统已是最起码的条件，铝门窗、塑钢窗将为彩色铝塑复合门窗所取代，太阳能热水器及热水管道、垃圾处理等都将走进千家万户，拧开龙头便能饮水也不再是想象。
6、置换购房热将兴起
由于房价的稳定下滑，投资热逐渐隐退，一些普通百姓期待购房的时机将会来临，并将在今后两三年内趋向成熟。那种投资购房、炒房热将被以小换大、以差换好、以旧换新、以落后换先进 的置换购房热所取代。
（三）我们的忠告与建议：
1、对房开企业发展的要求：
一方面房地产开发商营销意识要进一步提高。温州房地产市场已彻底告别紧缺经济的特征，需要卖方在销售环节上投入更多的关注和气力，去分析消费需求和消费心理。而购房者则有了更大的选择空间，实现了房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，因此房地产开发项目能否在将来的激烈竞争中取胜，营销策划是至关重要的一步棋。另一方面，房地产商必须加强品牌意识，并做好市场定位与市场细分。创建品牌关键是要制作出差异化的产品，使之与众不同。在住宅设计中，要有其特有的设计主题，不可千篇一律。在市场定位上，不要老盯着市场上的热点不放。例如不要忽略了低收入家庭对住宅的渴望、老年人的住宅也将是一个很大的市场、贵族市场至今还是空白。这些都值得去尝试、去探索。
2、给政府的倡议：
在市场经济日趋完善的今天，政府的服务职能中必须做到与时俱进，在深入调查研究的基础上，及时提出指导性意见，做好引导消费工作，对于温州房地产走向正常化十分重要。我们在出台新的政策的同时，要落到实处并全面考虑，为了吸引更多的人才进入温州，为了留住更多的资金，政府的决策必须有前瞻性与科学性。
总之，温州房地产市场的明天会更好，就看开发商怎样把握自己。
五、我们的收获：
这次活动使我们体会到了社会实践对于中学生的意义。实践真是认识的源泉！我们运用了初中社会书上告诉我信的社会调查应有的态度与方法：明确主题，立出提纲，取得材料，总结分析，要有甘当小学生精神等等，知道了如何调查，但我们获得的不仅是房地产信息，更多的是，我们懂得了思考，学会了合作，学会了交际。我们在调查中发现了自己的长处与短处，为每一个成功而欢呼，为每一个困难的克服而振奋。我们学会了分析与建议，对房地产开发商，对政府，对消费者，今后，我们将以主人翁的态度更积极地参加更多的实践，促进自己全面发展。